¿Todavía puedo reclamar los gastos derivados del contrato de hipoteca si lo firmé hace más de 10 o 20 años?

Mucha gente da por perdida esta reclamación por el simple hecho de que hace años que firmó la hipoteca. La respuesta corta es que, hoy en día y gracias a una jurisprudencia muy reciente, el paso del tiempo ya no es, por sí solo, un impedimento.

Durante años fue habitual que las entidades bancarias impusieran a los clientes el pago íntegro de todos los gastos de formalización del contrato de hipoteca: notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación del inmueble. La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, declaró por primera vez abusivas las cláusulas que, sin negociación y de manera predispuesta, atribuyen indiscriminadamente al cliente el pago de todos los gastos que genera la operación.

Una vez declarada nula la cláusula, había que establecer quién paga cada cosa. El Tribunal Supremo lo acabó de fijar en la Sentencia 35/2021, de 27 de enero: los gastos de notaría se reparten a medias, mientras que los de registro de la propiedad, gestoría y tasación corresponden íntegramente al banco. Esto vale para las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que fijó por ley el reparto de gastos (artículo 14) con algún cambio, por ejemplo, atribuyendo la tasación al cliente. Es decir: cuanto más antigua sea la hipoteca, más margen hay para reclamar.

Y llegamos a la cuestión clave, la de los efectos del paso del tiempo, donde es importante distinguir entre dos acciones judiciales que a menudo se confunden. Por un lado, la acción para pedir que se declare nula la cláusula, que es imprescriptible y, por tanto, puede ejercerse siempre. Por otro, la acción para recuperar el dinero pagado en aplicación de aquella cláusula, que sí prescribe: en Catalunya, al cabo de diez años (artículo 121-20 del Codi civil de Catalunya). Esta diferencia la marcó inicialmente la Sección 15.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia 547/2018, de 25 de julio.

El problema real, sin embargo, no era la duración del plazo, sino saber desde qué día se cuenta. Fue la misma Sección 15.ª quien planteó la pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). La Sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024 (asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21) respondió que la normativa europea no se opone a que la acción de devolución prescriba, pero con una condición decisiva: el plazo solo es admisible si el consumidor pudo conocer sus derechos antes de que empezara a correr el mencionado plazo.

Sobre esta base, el TJUE fue descartando, una por una, las interpretaciones más perjudiciales para el consumidor: no sirve como fecha de inicio el pago del último de los gastos, ni el momento en que ya había jurisprudencia nacional consolidada sobre cláusulas similares, ni siquiera —lo añadió la Sentencia de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21— las propias sentencias del TJUE. La conclusión es que el plazo empieza a contar el día en que deviene firme la resolución judicial que declara abusiva la cláusula en concreto, sin perjuicio de que el banco pruebe que el cliente ya tenía conocimiento de ella antes.

En la práctica, como la acción de nulidad es imprescriptible y el plazo para reclamar el dinero no empieza hasta que no hay una sentencia firme que declare abusiva la cláusula, la acción de devolución deviene, a efectos prácticos, imprescriptible también. Se abre así la puerta a la reclamación de todos los consumidores afectados, con independencia de la fecha de firma de la hipoteca.