¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

Una de las cuestiones que puede generar más inquietud e incertidumbre es la duración de los contratos de alquiler de vivienda. Tanto si eres propietario como si eres inquilino, conocer los plazos legales es fundamental para evitar sorpresas desagradables que pueden afectar gravemente a tus intereses.

La regla general es que el propietario y el inquilino pueden fijar libremente la duración del contrato. Ahora bien, si se trata de una vivienda habitual, la ley establece una duración mínima obligatoria como protección para el inquilino que el propietario está obligado a respetar aunque el plazo pactado sea inferior al mínimo legal. En este último caso, el contrato se prorrogaría obligatoriamente año a año hasta alcanzar la duración mínima legal.

¿Cuál es, pues, la duración mínima legal? Actualmente es de cinco años si el propietario es una persona física y siete años si es una persona jurídica (artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU). Una vez transcurridos estos primeros 5 o 7 años, si ninguna de las partes dice nada, el contrato no se extingue automáticamente, sino que entra en juego la llamada prórroga tácita. El contrato se irá prorrogando por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Los plazos mencionados en el párrafo anterior son de aplicación para los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019, pero ¿qué pasa con la duración mínima de los contratos anteriores? Aquí es donde empieza el embrollo legal fruto de reiteradas reformas legislativas.

Para los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, la LAU establecía igualmente una duración mínima de cinco años, seguida, si ninguna de las partes comunicaba la voluntad de no renovar, de una prórroga anual de hasta tres años más. Ahora bien, en los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, esta duración mínima se redujo a tres años, con una eventual prórroga de un año más, a raíz de la reforma impulsada por el Gobierno español del PP, que con la intención de flexibilizar el mercado del alquiler reforzó la libertad contractual y redujo la protección del inquilino.

Cabe decir que cuanto más antiguo sea el contrato, menor es la relevancia práctica de esta normativa. Los contratos celebrados hace más de 10 o 15 años ya han superado los períodos de duración mínima y de prórroga legal previstos, y actualmente o bien ya se habrían celebrado otros nuevos, o bien se habrían ido prorrogando tácitamente en caso de que ni propietario ni inquilino comunicaran nada al respecto.