¿Puede el propietario acabar el alquiler antes de tiempo? ¿Y el inquilino alargarlo?

En este artículo veremos la excepción que permite al propietario recuperar la vivienda antes de tiempo, así como las dos prórrogas extraordinarias que la ley reconoce al inquilino y qué pasó, finalmente, con el Real Decreto-ley 8/2026.

Empecemos por la excepción más conocida: la necesidad del propietario. El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite recuperar la vivienda antes de que se agoten los cinco o siete años de duración mínima, pero con dos condiciones estrictas. La primera es que en el contrato se haya hecho constar expresamente esta posibilidad; si no consta, la excepción no puede invocarse más adelante. La segunda es que la vivienda se destine a residencia permanente para el propietario mismo, para un familiar de primer grado (padres o hijos) o para el cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Además, hay que comunicarlo al inquilino con dos meses de antelación como mínimo.

Hay que tener muy en cuenta que si, pasados tres meses desde la extinción del contrato, ni el propietario ni el familiar han ocupado la vivienda, el inquilino puede optar, en treinta días, entre volver a ella por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos del traslado, o bien reclamar una mensualidad por cada año que quedaba por cumplir. Vale la pena tenerlo muy presente, tanto si eres propietario como inquilino.

Junto a las prórrogas ordinarias explicadas en un artículo anterior, la Ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo dos prórrogas extraordinarias que continúan plenamente vigentes y que hay que tener en cuenta.

La primera es la prórroga por vulnerabilidad: cuando se acaba la prórroga obligatoria o tácita, el inquilino puede pedir un año más en las mismas condiciones del contrato, siempre que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe de los servicios sociales emitido durante el último año. Ahora bien, el propietario solo está obligado a aceptarla si es un gran tenedor, que atendiendo a la última reforma de julio de 2026 aprobada por el Parlamento de Catalunya es quien tiene cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en Catalunya (el límite pasa a ser de diez o más inmuebles si están situados en territorio del resto del Estado).

La segunda es la prórroga por zona de mercado residencial tensionado. Si la vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada, y mientras dure la declaración, el inquilino puede pedir que el contrato se prorrogue por plazos anuales hasta tres años adicionales una vez agotadas las prórrogas ordinarias. El propietario debe aceptarla obligatoriamente, salvo que hayan pactado otras condiciones, que hayan firmado un contrato nuevo con los límites de renta que correspondan, o que haya comunicado en tiempo y forma la necesidad de ocupar la vivienda. En Catalunya, con buena parte de los municipios más poblados declarados zona tensionada, esta es la prórroga más relevante en la práctica.

Llegamos, finalmente, al Real Decreto-ley 8/2026. Para entenderlo hay que recordar de dónde venimos: durante la pandemia, el Real Decreto-ley 11/2020 permitió al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos que vencían entonces, con aceptación obligatoria para el propietario y sin tener que acreditar ninguna circunstancia personal. Aquella medida excepcional se fue alargando con decretos sucesivos hasta el 30 de junio de 2023, y el Tribunal Supremo tuvo que aclarar que no era acumulativa: los seis meses se podían disfrutar una sola vez.

El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, seguía el mismo esquema con mucho más alcance: hasta dos años de prórroga a petición del inquilino para los contratos que vencían antes del 31 de diciembre de 2027, y un límite del 2% en la actualización anual de la renta. Impulsado por Sumar dentro del Gobierno español de coalición, entró en vigor el 22 de marzo y debía ser convalidado por el Congreso en treinta días, como exige el artículo 86 de la Constitución, pero no llegó a ser convalidado. El 28 de abril de 2026 el Congreso rechazó su convalidación por 177 votos en contra —PP, Vox, Junts y UPN— frente a 166 a favor del PSOE y el resto del bloque gubernamental, con la abstención del PNV. El acuerdo de derogación se publicó en el BOE el 30 de abril.

¿Qué implica todo ello? Que la norma deja de producir efectos hacia el futuro, pero no borra lo que ya había pasado: se mantienen las situaciones consolidadas durante el poco más de un mes de vigencia, es decir, los contratos que vencieron en aquel período y respecto de los cuales el inquilino pidió la prórroga de manera fehaciente. El resto vuelven al régimen ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos explicado en el artículo anterior. En la práctica, esto reactiva los desahucios por expiración del plazo cuando el inquilino no entrega la vivienda, y deja una zona gris —sobre todo cuando el propietario no contestó la solicitud— que los juzgados tendrán que ir resolviendo caso por caso.

Si tienes un contrato que vence pronto, sea cual sea tu posición, hay que revisar cuidadosamente el contrato, las fechas, las comunicaciones y los requisitos legales antes de tomar ninguna decisión.