Encara puc reclamar les despeses derivades del contracte d'hipoteca si el vaig signar fa més de 10 o 20 anys?

Molta gent dona per perduda aquesta reclamació pel simple fet que fa anys que va signar la hipoteca. La resposta curta és que, avui dia i gràcies a una jurisprudència molt recent, el pas del temps ja no és, per si sol, un impediment.

Durant anys va ser habitual que les entitats bancàries imposessin als clients el pagament íntegre de totes les despeses de formalització del contracte d'hipoteca: notaria, registre de la propietat, gestoria i taxació de l'immoble. La Sentència del Tribunal Suprem 705/2015, de 23 de desembre, va declarar per primera vegada abusives les clàusules que, sense negociació i de manera predisposada, atribueixen indiscriminadament al client el pagament de totes les despeses que genera l'operació.

Un cop declarada nul·la la clàusula, calia establir qui paga cada cosa. El Tribunal Suprem ho va acabar de fixar a la Sentència 35/2021, de 27 de gener: les despeses de notaria es reparteixen a mitges, mentre que les de registre de la propietat, gestoria i taxació corresponen íntegrament al banc. Això val per a les hipoteques signades abans del 16 de juny de 2019, data d'entrada en vigor de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que va fixar per llei el repartiment de despeses (article 14) amb algun canvi, per exemple, atribuint la taxació al client. És a dir: com més antiga sigui la hipoteca, més marge hi ha per reclamar.

I arribem a la qüestió clau, la dels efectes del pas del temps, on és important distingir entre dues accions judicials que sovint es confonen. Per una banda, l'acció per demanar que es declari nul·la la clàusula, que és imprescriptible i, per tant, es pot exercir sempre. De l'altra, l'acció per recuperar els diners pagats en aplicació d'aquella clàusula, que sí que prescriu: a Catalunya, al cap de deu anys (article 121-20 del Codi civil de Catalunya). Aquesta diferència la va marcar inicialment la Secció 15a de l'Audiència Provincial de Barcelona, en la seva Sentència 547/2018, de 25 de juliol.

El problema real, però, no era la durada del termini, sinó saber des de quin dia es compta. Va ser la mateixa Secció 15a qui va plantejar la pregunta al Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE). La Sentència del TJUE de 25 de gener de 2024 (assumptes acumulats C-810/21 a C-813/21) va respondre que la normativa europea no s'oposa que l'acció de devolució prescrigui, però amb una condició decisiva: el termini només és admissible si el consumidor va poder conèixer els seus drets abans que comencés a córrer el mencionat termini.

Sobre aquesta base, el TJUE va anar descartant, una per una, les interpretacions més perjudicials per al consumidor: no serveix com a data d'inici el pagament de l'última de les despeses, ni el moment en què ja hi havia jurisprudència nacional consolidada sobre clàusules similars, ni tan sols —ho va afegir la Sentència de 25 d'abril de 2024, assumpte C-561/21— les pròpies sentències del TJUE. La conclusió és que el termini comença a comptar el dia en què esdevé ferma la resolució judicial que declara abusiva la clàusula en concret, sens perjudici que el banc provi que el client ja en tenia coneixement abans.

A la pràctica, com que l'acció de nul·litat és imprescriptible i el termini per reclamar els diners no comença fins que no hi ha una sentència ferma que declari abusiva la clàusula, l'acció de devolució esdevé, a efectes pràctics, imprescriptible també. S'obre així la porta a la reclamació de tots els consumidors afectats, amb independència de la data de signatura de la hipoteca.